Vous mettez en location un appartement à Aubenas, une maison à Vallon-Pont-d'Arc ou un studio à Vals-les-Bains. Les litiges entre bailleur et locataire naissent rarement du loyer : ils viennent de l'état des lieux bâclé, du dépôt de garantie rendu en retard ou d'une régularisation de charges mal expliquée. Voici les repères pour éviter ces écueils, côté bailleur comme côté locataire.
L'essentiel en 30 secondes
Un état des lieux précis à l'entrée et à la sortie, un dépôt de garantie restitué dans les délais et des charges justifiées font l'essentiel d'une location sans litige.
- L'état des lieux est établi contradictoirement, à l'entrée comme à la sortie, et annexé au bail.
- Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour un meublé.
- Il se restitue dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon.
- Les charges se règlent par provisions, puis font l'objet d'une régularisation annuelle avec justificatifs.
- Ces règles relèvent de la loi du 6 juillet 1989 : vérifiez la rédaction en vigueur et la nature de votre bail.
L'état des lieux : le document qui prévient les conflits
L'état des lieux décrit l'état du logement au jour de la remise des clés : murs, sols, sanitaires, équipements, compteurs. Il est établi de façon contradictoire par le bailleur (ou son représentant) et le locataire, puis annexé au bail. À la sortie, la comparaison entre les deux documents détermine ce qui relève de l'usure normale et ce qui relève de dégradations.
Un état des lieux d'entrée vague ou expédié est la première cause de litige : sans description précise, difficile de prouver une dégradation un an ou cinq ans plus tard. Prenez des photos datées, relevez les compteurs, notez les clés remises. Si l'un des deux ne peut pas être présent, la loi prévoit des solutions, comme un huissier ou un tiers mandaté, à examiner avant de s'y engager.
Usure normale et dégradation ne se valent pas
Une peinture ternie par le temps relève de la vétusté. Un trou dans une cloison ou une moquette tachée, non. Le bailleur ne peut pas retenir sur le dépôt de garantie ce qui tient à la vétusté.
Dépôt de garantie : montant, retenues et délais de restitution
Location vide
Le dépôt est plafonné à un mois de loyer hors charges. Il ne produit pas d'intérêts au profit du locataire.
Location meublée
Le plafond est de deux mois de loyer hors charges. Voir notre article sur le bail meublé ou nu.
Restitution
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés.
Retenues
Loyers et charges impayés, réparations locatives justifiées par devis ou factures. Le retard de restitution peut entraîner une majoration prévue par la loi.
Charges locatives : provisions et régularisation
Les charges récupérables (eau, entretien des parties communes, ordures ménagères, selon la liste fixée par décret) sont généralement versées sous forme de provisions avec le loyer. Chaque année, le bailleur doit les régulariser en comparant provisions et dépenses réelles. En copropriété, il peut conserver une provision raisonnable sur le dépôt de garantie, justifiée, dans l'attente de l'arrêté des comptes de l'immeuble.
Le locataire peut demander le décompte par nature de charges et consulter les justificatifs. Pour le bailleur, tenir ses pièces à jour évite les contestations. Si vous prévoyez d'assurer votre bien et vos loyers, voir notre article sur la garantie loyers impayés.
Les bons réflexes du bailleur, pas à pas
Être accompagné pour mettre en location
Pour la mise en location d'un bien à Lagorce, Ruoms, Joyeuse ou Aubenas, je peux vous accompagner sur la recherche de locataire et la rédaction du dossier, dans le cadre de mon activité immobilière. Mes honoraires sont indiqués TTC dans le barème d'honoraires (TVA non applicable, art. 293 B du CGI). Pour une copropriété, les informations prévues à l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation sont à fournir.
Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Les règles citées ici sont celles de la loi du 6 juillet 1989 ; elles s'appliquent à la résidence principale et peuvent différer selon le type de bail.
Textes de référence (rédaction du 20 octobre 2026) : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment articles 3-2, 22 et 23. Vérifiez la rédaction en vigueur sur Légifrance avant toute décision.
Questions fréquentes
Q : L'état des lieux est-il obligatoire ?
Il est établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie et annexé au bail. Son absence peut jouer en défaveur du bailleur en cas de litige.
Q : Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?
Un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé.
Q : Dans quel délai le dépôt doit-il être rendu ?
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés.
Q : Peut-on retenir le coût de la peinture usée ?
Non, l'usure normale et la vétusté ne sont pas imputables au locataire. Les dégradations le sont, avec justificatifs.
Q : Les charges peuvent-elles être réclamées longtemps après ?
Les actions en paiement sont soumises à une prescription. Mieux vaut régulariser chaque année, avec décompte et justificatifs.
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