Logement classé F : ce qui vous attend au 1er janvier 2028 si vous êtes propriétaire bailleur en Ardèche

Le critère de décence énergétique résulte de l'article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a modifié l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, mis en œuvre par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation atteint ou dépasse 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré et par an n'est plus décent. Depuis le 1er janvier 2025, la classe F est le minimum exigé. Au 1er janvier 2028, ce sera la classe E ; au 1er janvier 2034, la classe D.

Trois précisions comptent pour un propriétaire bailleur en Ardèche. L'interdiction vise les nouveaux baux, mais aussi les renouvellements et les reconductions tacites : elle rattrape donc les baux en cours à leur échéance. Elle s'applique au parc privé comme au parc social. Enfin, les meublés de tourisme n'y sont pas soumis, ce qui explique une partie des arbitrages observés dans le sud du département.

Un élément d'actualité doit être signalé sans être surinterprété. Un projet de loi relatif à la relance du logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 et adopté avec modifications par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit d'autoriser la remise en location des logements F et G sous engagement de travaux dans un délai de trois ans en maison individuelle et de cinq ans en copropriété, et étend les cas où la décence énergétique serait réputée satisfaite. Son examen à l'Assemblée nationale est attendu à l'automne 2026.

C'est le conseil le moins coûteux de cet article, et le plus souvent ignoré. Le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité, qui pesait 2,3 dans le calcul du diagnostic de performance énergétique, est passé à 1,9 le 1er janvier 2026 en application de l'arrêté du 13 août 2025. Il descendra à 1,7 au 1er janvier 2027.

Pour un logement chauffé à l'électricité, l'effet est mécanique : la consommation en énergie primaire baisse sans qu'un seul radiateur ait été changé. Certains logements gagnent une classe, d'autres deux. La règle est protectrice : aucune étiquette ne peut se dégrader du fait de cette réforme, et une mise à jour du diagnostic est possible sans nouvelle visite lorsque l'étiquette s'améliore. Le service statistique du ministère estimait que le seul passage à 1,9 retirerait environ 700 000 logements du statut de passoire énergétique.

Une seconde réforme technique concerne les propriétaires de studios et de petites surfaces, nombreux à Aubenas et dans les communes touristiques : depuis le 1er juillet 2024, les seuils d'étiquettes sont adaptés pour les logements d'au plus 40 mètres carrés, dont le mode de calcul pénalisait mécaniquement le poste eau chaude sanitaire.

Il n'existe pas de bonne réponse générale, seulement une bonne réponse par bien. Trois paramètres commandent l'arbitrage : le coût réel des travaux nécessaires pour atteindre la classe E, la valeur du bien après travaux au regard du marché local, et votre horizon de détention. Un même logement classé F à Vallon-Pont-d'Arc et à Largentière n'appelle pas la même décision.

Un point d'attention sur les biens en copropriété : la décision de travaux ne vous appartient pas seul et les délais d'assemblée générale s'ajoutent à ceux des entreprises. Si votre bien est en copropriété et classé F, l'échéance de 2028 se prépare dès maintenant, pas en 2027.

Le classement énergétique emporte des obligations d'affichage strictes. Toute annonce, sur internet comme en vitrine, doit faire figurer les classes énergie et climat de manière lisible et en couleur, ainsi que le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie avec l'année de référence des prix. Pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire. Le manquement est sanctionné par une amende pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

À cela s'ajoute l'état des risques, obligatoire en vente comme en location, daté de moins de six mois et actualisé si nécessaire. Toute annonce doit porter la mention indiquant que les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. En Ardèche, entre le retrait-gonflement des argiles, le risque inondation sur les vallées et le risque feu de forêt, ce document n'est pas une formalité : il conditionne l'information sincère de l'acquéreur ou du locataire.

En copropriété, les documents et informations prévus à l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation sont remis à l'acquéreur avant la signature de l'avant-contrat. Enfin, l'audit énergétique doit être remis dès la première visite, sur support papier ou électronique, puis annexé à la promesse ou à l'acte au sein du dossier de diagnostic technique.

Nous accompagnons ces arbitrages à Aubenas, Ruoms, Vallon-Pont-d'Arc, Joyeuse, Les Vans et Largentière, de l'estimation à la signature. Pour approfondir, lisez notre dossier sur la rénovation énergétique des passoires thermiques, notre analyse du déficit foncier prorogé jusqu'en 2027 et notre point sur l'éco-prêt à taux zéro.

Q : Un logement classé F pourra-t-il encore être loué après le 1er janvier 2028 ?
En l'état du droit au 4 septembre 2026, non : à compter de cette date, un logement doit être classé au minimum E pour être décent au regard de sa performance énergétique. Cette règle résulte de l'article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a modifié l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Un projet de loi en cours d'examen pourrait l'assouplir, mais aucune anticipation ne peut être fondée sur un texte non promulgué.

Q : Puis-je encore augmenter le loyer d'un logement classé F ?
Non. Depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer d'un logement privé classé F ou G est interdite : ni entre deux locataires, ni au renouvellement, ni par révision annuelle en application de l'indice de référence des loyers. Contrairement à une idée répandue, ce gel s'applique sur l'ensemble du territoire et non aux seules zones tendues.

Q : La réforme du coefficient de l'électricité peut-elle sauver mon bien ?
Elle peut le faire changer de classe sans travaux. Le coefficient d'énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et descendra à 1,7 au 1er janvier 2027. Aucune étiquette ne peut se dégrader du fait de cette réforme, et une mise à jour du diagnostic est possible sans nouvelle visite lorsqu'elle s'améliore : c'est le premier réflexe avant d'engager des travaux.

Q : Quel audit énergétique dois-je fournir si je vends ?
Pour une maison individuelle ou un immeuble entier détenu par un même propriétaire, l'audit énergétique de l'article L.126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les biens classés F ou G, et depuis le 1er janvier 2025 pour les biens classés E. Valable cinq ans, il est remis à l'acquéreur dès la première visite.

Q : Quelles aides pour passer de F à E ou mieux en 2026 ?
MaPrimeRénov' est ouverte, avec un parcours de rénovation d'ampleur réservé aux logements classés E, F ou G avant travaux et accessible aux propriétaires bailleurs, sous accompagnement obligatoire. Le plafond de dépenses éligibles est de 30 000 € pour un gain de deux classes et de 40 000 € au-delà de trois classes. Depuis le 1er septembre 2026, le maintien d'un chauffage au gaz ferme l'accès à ce parcours en maison individuelle. Aucun montant d'aide ne peut être garanti par avance.