Vous mettez en location un appartement à Aubenas, une maison à Ruoms ou un studio près de Vallon-Pont-d'Arc, et la première question est celle du statut : meublé ou nu ? Le choix change la durée du bail, le préavis, le dépôt de garantie et, selon votre situation, le traitement fiscal des loyers. Voici les repères à connaître avant de signer, ainsi que les obligations liées à la décence et au diagnostic de performance énergétique.
L'essentiel en 30 secondes
Le bail meublé est plus court et plus souple, la location nue offre un bail plus long et plus stable : le choix dépend de votre projet et de votre bien.
- Durée : un an pour un meublé (neuf mois pour un étudiant), trois ans minimum pour un logement nu, hors cas particuliers.
- Préavis du locataire : un mois en meublé, trois mois en nu, sauf cas de réduction prévus par la loi.
- Dépôt de garantie : jusqu'à deux mois de loyer hors charges en meublé, un mois en nu.
- Un logement décent est obligatoire : le DPE, la sécurité et la surface comptent, et les logements les plus énergivores sont progressivement exclus de la location.
- Le régime fiscal diffère (revenus fonciers ou revenus de location meublée) : il se voit avec un professionnel selon votre situation.
Ce qui change concrètement entre meublé et nu
Ces règles figurent dans la loi du 6 juillet 1989 pour le logement nu, et dans le même texte adapté pour le meublé. Elles s'appliquent à une résidence principale du locataire. La location saisonnière ou touristique relève d'un autre régime, que nous détaillons dans notre article sur la location meublée de tourisme.
Bail meublé
Un an renouvelable, neuf mois pour un étudiant. Préavis du locataire d'un mois. Dépôt de garantie jusqu'à deux mois de loyer hors charges.
Location nue
Trois ans minimum pour un bailleur personne physique. Préavis du locataire de trois mois, souvent réduit dans certains cas. Dépôt de garantie d'un mois de loyer hors charges.
Reprise par le bailleur
Congé donné dans des conditions strictes : pour reprendre, vendre ou motif légitime, avec un préavis plus long en nu qu'en meublé.
Décence, DPE et risques : les obligations du bailleur
Quel que soit le type de bail, le logement doit être décent : surface minimale, équipements de base, absence de risque pour la santé et la sécurité, et performance énergétique conforme. Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés G au DPE ne sont plus considérés comme décents, et le calendrier se poursuit pour les classes suivantes. Notre article sur le logement classé F en 2028 détaille les échéances.
Le dossier de diagnostic technique à annexer au bail
Il comprend notamment le DPE, l'état des risques (voir Géorisques sur www.georisques.gouv.fr), le constat de risque d'exposition au plomb selon l'ancienneté du bien, l'état de l'installation électrique et de gaz selon le cas. Notre article sur l'état des risques en précise la portée.
Dans une copropriété, les informations à fournir sur la copropriété (article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation) concernent surtout la vente, mais le règlement et les charges influent aussi sur votre bail. Pensez à l'assurance : une assurance propriétaire non occupant et, selon votre choix, une garantie loyers impayés complètent la protection.
Mettre son bien en location, étape par étape
Nos honoraires de location, lorsque nous intervenons, sont indiqués TTC dans le mandat et dans l'annonce, et ils respectent le plafonnement applicable à la charge du locataire. Le régime fiscal choisi (revenus fonciers, location meublée) mérite un échange avec un expert-comptable ou notre conseil patrimonial, car il dépend de votre situation personnelle.
Questions fréquentes
Q : Quelle est la durée d'un bail meublé ?
Un an, renouvelable par tacite reconduction, ou neuf mois non reconductible pour un locataire étudiant, pour une résidence principale.
Q : Quel dépôt de garantie en meublé et en nu ?
Jusqu'à deux mois de loyer hors charges pour un meublé, un mois de loyer hors charges pour un logement nu, selon la loi.
Q : Peut-on louer un logement classé G ?
Non, un logement classé G au DPE n'est plus considéré comme décent depuis la loi Climat et Résilience, et les classes suivantes sont concernées par des échéances progressives. Vérifiez le calendrier en vigueur.
Q : Quelle différence de préavis pour le locataire ?
Un mois en meublé, trois mois en logement nu, avec des cas de réduction du préavis en location nue prévus par la loi.
Q : Le meublé est-il plus rentable que le nu ?
Cela dépend du loyer, de la fiscalité, de la vacance et des investissements en mobilier. Aucune rentabilité ne peut être garantie : la comparaison se fait projet par projet.
Un bien à mettre en location en Ardèche ?
Nous vous aidons à choisir le statut, vérifier les diagnostics et sécuriser votre mise en location. Appelez-nous au 06 69 43 83 38 ou prenez rendez-vous en ligne.
Nous contacterAssur'Invest Solutions — EI Kévin TORRANO · 247 chemin de Bourgnolle, 07150 Lagorce · SIREN 847 516 788 (RCS Aubenas)
Courtier d'assurance (IAS), IOBSP et CIF — ORIAS n° 25 000 774 (www.orias.fr) · Carte professionnelle Transaction n° CPI 07022025000000005 (CCI Ardèche) · RC Pro et garantie financière AIG Europe SA n° RD01989494S
Médiation : La Médiation de l'Assurance — mediation-assurance.org · Médiateur de l'AMF pour l'activité CIF
Communication à caractère publicitaire · information générale non contractuelle, ne constituant ni un conseil personnalisé ni une incitation à souscrire · préparé avec assistance d'IA générative et validé par Kévin TORRANO (Règl. UE 2024/1689 art. 50)
Aucun résultat ne peut être garanti par avance. Régime micro-entreprise : TVA non applicable, art. 293 B du CGI.
Immobilier. Les informations sur les risques auxquels un bien est exposé sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr et doivent être annexées à tout avant-contrat et à tout bail sous la forme d'un état des risques de moins de six mois. Le diagnostic de performance énergétique, l'audit énergétique réglementaire et le calendrier de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 conditionnent la mise en location. En copropriété, les documents et informations prévus à l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation sont remis à l'acquéreur. Nos honoraires de transaction sont exprimés toutes taxes comprises et figurent dans notre barème affiché ; activité exercée sous la carte professionnelle Transaction CPI 07022025000000005 délivrée par la CCI de l'Ardèche, sans détention de fonds. Les cas chiffrés sont des exemples illustratifs.