Une maison de bourg à Vallon-Pont-d'Arc en zone inondable, un terrain aux Vans soumis aux obligations de débroussaillement, un mas à Ruoms fissuré par la sécheresse : en Ardèche, presque aucun bien n'échappe à l'état des risques. Ce que beaucoup de vendeurs ignorent, c'est que l'obligation ne commence pas chez le notaire. Elle commence à la première ligne de l'annonce, et son oubli peut faire repartir le délai de rétractation de l'acquéreur.
L'essentiel en 30 secondes
L'article L.125-5 du Code de l'environnement, dans sa rédaction issue de la loi du 10 juillet 2023 applicable depuis le 1er janvier 2025, impose une information par étapes : annonce, première visite, avant-contrat, acte. Chaque étape a sa sanction.
- Toute annonce de vente ou de location, quel que soit son support de diffusion, doit comporter une mention précisant le moyen d'accéder aux informations sur les risques concernant le bien.
- L'état des risques est remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite du bien, si une telle visite a lieu.
- Il est ensuite intégré au dossier de diagnostic technique prévu à l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation, ou annexé à la promesse pour un terrain non bâti.
- S'il n'est pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court qu'à compter du lendemain de la communication du document.
- En cas de manquement, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
- Les informations sont consultables sur le site public Géorisques, et l'état des risques doit dater de moins de six mois.
Dès l'annonce : la mention que presque personne n'affiche
C'est l'apport le plus méconnu du texte. Le I bis de l'article L.125-5 vise toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente d'un bien devant faire l'objet d'un état des risques. La même règle figure au II pour la mise en location. Sont donc concernés les portails d'annonces, les vitrines d'agence, les réseaux sociaux, le panneau posé sur le portail et l'annonce manuscrite de la boulangerie.
Le contenu de la mention est simple : indiquer le moyen d'accéder aux informations sur les risques. En pratique, un renvoi explicite au site Géorisques, sur lequel chacun peut interroger l'adresse ou la parcelle. Ce n'est ni un résumé des risques ni un engagement sur leur portée : c'est un chemin d'accès.
Une vente entre particuliers n'est pas dispensée
L'obligation pèse sur le vendeur ou le bailleur, pas sur l'intermédiaire. Un particulier qui diffuse lui-même son annonce y est tenu exactement comme un professionnel. C'est l'une des raisons pour lesquelles nous reprenons systématiquement le texte des annonces confiées au cabinet avant diffusion.
Ce que l'état des risques recouvre, et pourquoi l'Ardèche est concernée partout
Le champ de l'article L.125-5 est large et il s'est étendu. Il vise les biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité ou à potentiel radon, dans une zone exposée au recul du trait de côte, ainsi que les biens assujettis à des obligations de débroussaillement.
Plans de prévention des risques
Inondation, mouvement de terrain, incendie de forêt : le sud de l'Ardèche est largement couvert. Un plan simplement prescrit, et non encore approuvé, suffit à déclencher l'obligation.
Obligations de débroussaillement
Depuis la loi du 10 juillet 2023, l'état des risques indique l'existence des obligations légales de débroussaillement issues du code forestier. C'est un point structurant pour les maisons en lisière de bois.
Retrait-gonflement des argiles
Les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols relèvent du régime des catastrophes naturelles, et concernent une grande partie du département.
Sismicité et radon
L'Ardèche comporte des communes classées en zones de sismicité et en zones à potentiel radon. Ces informations figurent au même document.
L'état des risques ne se résume donc plus à une case cochée par le diagnostiqueur. Il raconte l'exposition réelle du bien, et un acquéreur informé négocie différemment d'un acquéreur qui découvre la contrainte après le compromis.
Le piège du calendrier : quand le délai de rétractation repart
C'est la sanction la plus immédiate, et celle qui coûte le plus cher en pratique, parce qu'elle rouvre une porte que le vendeur croyait fermée.
À l'annonce
La mention du moyen d'accès aux informations doit figurer sur tous les supports de diffusion.
À la première visite
L'état des risques est remis au candidat acquéreur ou locataire, si une visite a lieu. Ce n'est pas un document à produire plus tard « avec les diagnostics ».
À l'avant-contrat
L'état des risques est intégré au dossier de diagnostic technique. Pour un terrain non bâti, il est annexé à la promesse ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique.
En cas d'oubli
Si le document n'est pas remis au plus tard à la date de signature de la promesse ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation prévu à l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation ne court qu'à compter du lendemain de sa communication à l'acquéreur.
La même logique s'applique au délai de réflexion lorsque l'acte authentique n'est précédé d'aucune promesse. Concrètement, un vendeur qui pensait son acquéreur définitivement engagé peut voir le délai recommencer plusieurs semaines après. Et au titre du V de l'article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Les sinistres indemnisés : l'information que le vendeur doit donner
Le IV de l'article L.125-5 ajoute une obligation que les vendeurs sous-estiment. Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité au titre de la garantie catastrophe naturelle ou du régime des actes de terrorisme, le vendeur ou le bailleur informe l'acquéreur ou le locataire, dans l'état des risques, de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire, ou dont il a lui-même été informé au titre des mêmes dispositions.
Autrement dit, la mémoire des sinistres se transmet avec le bien. Un mas indemnisé au titre d'un épisode de sécheresse en 2022 doit le déclarer en 2026, même si les fissures ont été reprises. Le silence sur ce point relève de la même sanction que les autres manquements.
Notre conseil est simple : avant même de fixer un prix, rassemblez les arrêtés de catastrophe naturelle concernant votre commune, les courriers d'indemnisation et les factures de travaux. Un sinistre déclaré et réparé, documents à l'appui, se négocie ; un sinistre découvert par l'acquéreur se paie deux fois.
Questions fréquentes
Que doit contenir exactement la mention dans l'annonce ?
Une mention précisant le moyen d'accéder aux informations sur les risques concernant le bien, typiquement un renvoi au site Géorisques. Elle est exigée sur tout support de diffusion, y compris pour une location.
Quelle est la durée de validité de l'état des risques ?
Il doit dater de moins de six mois à la date de l'avant-contrat ou de l'acte. Un document établi en début d'année pour une vente signée l'automne suivant doit être refait.
Je vends un terrain non bâti, suis-je concerné ?
Oui. L'état des risques est alors annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique, puisqu'il n'existe pas de dossier de diagnostic technique pour un terrain nu.
Quelles sont les conséquences d'un oubli ?
Le délai de rétractation ou de réflexion de l'acquéreur ne court qu'à compter du lendemain de la communication du document, et l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Dois-je signaler un sinistre indemnisé il y a dix ans ?
Vous devez signaler tout sinistre indemnisé au titre de la garantie catastrophe naturelle survenu pendant votre période de propriété, ou dont vous avez vous-même été informé par le précédent vendeur au titre de ces dispositions.
Vous mettez un bien en vente ou en location en Ardèche ?
Nous vérifions l'exposition réelle de votre bien, rédigeons une annonce conforme et constituons le dossier avant la première visite. Appelez-nous au 06 69 43 83 38 ou prenez rendez-vous en ligne.
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Immobilier. Les informations sur les risques auxquels un bien est exposé sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr et doivent être annexées à tout avant-contrat et à tout bail sous la forme d'un état des risques de moins de six mois. Le diagnostic de performance énergétique, l'audit énergétique réglementaire et le calendrier de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 conditionnent la mise en location. En copropriété, les documents et informations prévus à l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation sont remis à l'acquéreur. Nos honoraires de transaction sont exprimés toutes taxes comprises et figurent dans notre barème affiché ; activité exercée sous la carte professionnelle Transaction CPI 07022025000000005 délivrée par la CCI de l'Ardèche, sans détention de fonds. Les cas chiffrés sont des exemples illustratifs.