Une maison de famille héritée à Joyeuse, un appartement acheté à deux avant une séparation à Aubenas : l'indivision est une situation très fréquente en Ardèche, surtout l'été, quand les successions se règlent. Mais comment vendre quand on est plusieurs propriétaires d'un même bien ? Faut-il l'accord de tous ? Que faire en cas de blocage ? Voici le guide complet pour vendre sereinement un bien indivis en 2026.
L'indivision : qu'est-ce que c'est exactement ?
L'indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes — les indivisaires — sont propriétaires d'un même bien, chacune détenant une quote-part exprimée en pourcentage, sans qu'aucune partie matérielle ne lui soit attribuée. Elle naît le plus souvent dans trois situations :
Une succession
Au décès, les héritiers reçoivent ensemble la maison familiale. C'est le cas le plus courant en Ardèche.
Un divorce ou une séparation
Les ex-conjoints restent copropriétaires du logement acheté ensemble tant qu'il n'est pas vendu ou racheté.
Un achat à plusieurs
Des proches achètent ensemble une résidence secondaire ou un bien locatif sans créer de société.
Le principe fondateur figure à l'article 815 du Code civil : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Autrement dit, chaque indivisaire a le droit de provoquer le partage et de sortir de l'indivision, même si les autres s'y opposent.
Le scénario idéal : la vente à l'unanimité
La voie la plus simple et la moins coûteuse reste l'accord de tous. La vente d'un bien indivis étant un acte de disposition, elle requiert en principe l'unanimité des indivisaires. Lorsque tout le monde est d'accord, la vente se déroule comme une transaction classique :
Conseil de courtier
Avant toute mise en vente, mettez tous les indivisaires autour de la table pour valider le prix et la stratégie. La plupart des blocages naissent d'un désaccord sur la valeur du bien — un point qu'une estimation indépendante permet de désamorcer.
Le blocage : la procédure des deux tiers (article 815-5-1)
Que faire si un indivisaire refuse de vendre ou reste introuvable ? Depuis la loi de 2009, l'article 815-5-1 du Code civil permet de débloquer la situation lorsque les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis souhaitent vendre. La réforme de l'indivision (loi du 7 avril 2026) a confirmé ce seuil des deux tiers. La procédure est encadrée :
Et si personne n'atteint les deux tiers ?
En cas de blocage total, tout indivisaire peut demander le partage judiciaire (article 840 du Code civil). Le juge ordonne alors la vente du bien par licitation et la répartition du prix. C'est une procédure plus longue, d'où l'intérêt de privilégier l'accord amiable.
Fiscalité de la vente : plus-value et droit de partage
La fiscalité dépend de la nature du bien et de la manière dont l'indivision prend fin :
1. La plus-value immobilière
Chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de plus-value. Si le bien constitue la résidence principale du vendeur au jour de la vente, la plus-value est exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, des abattements pour durée de détention s'appliquent, avec une exonération totale d'impôt après 22 ans (et de prélèvements sociaux après 30 ans).
2. Le droit de partage
Lorsque l'indivision se dénoue par un partage (et non par une simple vente à un tiers), un droit de partage de 2,5 % peut être dû sur la valeur des biens partagés. En cas de vente pure et simple à un acheteur extérieur, ce droit n'est pas exigible.
Ces règles peuvent vite devenir complexes, notamment pour une maison de famille détenue depuis longtemps. Le rachat de soulte est parfois une alternative à la vente, lorsqu'un indivisaire souhaite conserver le bien.
Questions fréquentes sur la vente en indivision
Q : Un seul indivisaire peut-il bloquer la vente indéfiniment ?
Non. Grâce à l'article 815, nul n'est tenu de rester dans l'indivision : la procédure des 2/3 ou le partage judiciaire permettent de débloquer la situation, même contre l'avis d'un minoritaire.
Q : Peut-on vendre seulement sa quote-part ?
Oui. Un indivisaire peut céder sa part, mais les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption pour la racheter en priorité.
Q : Combien de temps prend une vente en indivision ?
À l'amiable, le délai est comparable à une vente classique (3 à 6 mois). En cas de procédure judiciaire ou de licitation, comptez souvent un an ou plus.
Q : Faut-il payer les charges pendant l'indivision ?
Oui. Taxe foncière, travaux et charges sont partagés au prorata des quotes-parts. Un indivisaire qui occupe seul le bien peut devoir une indemnité d'occupation aux autres.
Vous devez vendre un bien en indivision en Ardèche ?
Estimation, mise en vente et coordination entre indivisaires : nous vous accompagnons à chaque étape, en lien avec votre notaire. Appelez le 06 69 43 83 38 ou contactez votre conseiller à Aubenas.
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