Vendre un bien reçu en succession : de l'attestation notariée à la plus-value

Trois choix s'offrent à chaque héritier : accepter purement et simplement, accepter à concurrence de l'actif net, ou renoncer. Nul ne peut être contraint d'opter avant quatre mois, et la faculté d'option se prescrit par dix ans — passé ce délai, l'héritier qui n'a pas pris parti est réputé renonçant.

Voilà le point que personne n'anticipe : vendre un immeuble de la succession vaut acceptation pure et simple. L'article 782 du Code civil définit l'acceptation tacite comme l'accomplissement d'un acte qui suppose nécessairement l'intention d'accepter et que l'héritier n'aurait le droit de faire qu'en cette qualité. L'article 784 dresse la liste limitative des actes neutres, actes conservatoires et d'administration provisoire : seule la vente de biens périssables y figure. Un immeuble n'en fait pas partie.

La conséquence est lourde : l'acceptation pure et simple rend l'héritier tenu du passif successoral, y compris au-delà de l'actif reçu. Quand la succession comporte des dettes d'un montant incertain — et c'est fréquent avec un parent commerçant ou agriculteur —, il faut examiner l'acceptation à concurrence de l'actif net avant de signer quoi que ce soit. Dans ce cadre, l'héritier peut vendre les biens qu'il n'entend pas conserver, à charge d'en déclarer l'aliénation au tribunal dans les quinze jours et d'en répondre du prix.

C'est l'acte par lequel le notaire constate le transfert des droits réels immobiliers du défunt à ses héritiers, et le publie au service de la publicité foncière. Sans lui, votre nom n'apparaît nulle part dans le fichier immobilier : vous êtes propriétaire, mais vous ne pouvez pas le prouver dans les formes exigées pour une vente.

Le régime figure au décret du 4 janvier 1955 : l'article 29 impose de constater par attestation notariée toute transmission par décès de droits réels immobiliers, l'article 28 en impose la publication, et l'article 33 fixe le délai à quatre mois à compter du jour où le notaire a été requis. Un point rarement signalé : la responsabilité des héritiers peut être engagée si le notaire est requis plus de six mois après le décès. Une dispense existe lorsqu'un acte de partage portant sur la totalité des immeubles est dressé et publié dans les dix mois du décès.

La sanction du retard n'est pas une amende fiscale, contrairement à ce qu'on lit parfois : ce sont des dommages-intérêts au profit de toute personne justifiant d'un préjudice, auxquels s'ajoute la responsabilité professionnelle du notaire. Mais la vraie sanction est pratique — et elle s'appelle le blocage de la vente.

Peut-on malgré tout signer avant la publication ? Le principe de l'effet relatif interdit de publier un acte si le titre du disposant ne l'a pas été. La réglementation admet toutefois une publicité préalable ou simultanée : le notaire peut déposer l'attestation et la vente au même dépôt, l'acte devant préciser que la publication en sera requise simultanément. Dans les faits, la quasi-totalité des études exigent l'attestation en amont, et l'acte de vente doit de toute façon énoncer l'origine de propriété et les références de publication.

La règle est simple et souvent mal comprise : vendre un bien indivis exige l'unanimité. L'article 815-3 du Code civil réserve la majorité des deux tiers des droits indivis aux actes d'administration, au mandat général d'administration, à la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges, et à certains baux. Il précise expressément que le consentement de tous est requis pour tout acte de disposition autre que celui-là. Le mandat tacite dont bénéficie l'indivisaire qui gère les biens ne couvre, lui non plus, que l'administration.

Lorsqu'un héritier est mineur, la vente de gré à gré suppose l'autorisation préalable du juge, qui fixe les conditions de l'acte et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix. En tutelle, l'autorisation exige en outre une expertise ou l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés. En curatelle, l'assistance du curateur — donc la double signature — suffit en principe. Notre article sur la vente d'une maison en indivision détaille ces mécanismes.

C'est souvent ce qui explique qu'une vente annoncée « pour le printemps » n'ait toujours pas eu lieu deux ans plus tard.

Le droit temporaire de l'article 763 est automatique : jouissance gratuite, de plein droit, pendant une année, du logement occupé à titre d'habitation principale au décès et du mobilier qui le garnit. Si le logement était loué, ou n'appartenait au défunt que pour partie indivise, la succession rembourse les loyers ou l'indemnité d'occupation. Le texte précise qu'il est d'ordre public : rien ni personne ne peut l'écarter. Il n'y a donc rien à purger — il y a douze mois à attendre.

Le droit viager d'habitation de l'article 764 est d'une autre nature. Le conjoint dispose d'un an à compter du décès pour manifester sa volonté d'en bénéficier, sans forme imposée. Seul un testament authentique du défunt pouvait l'écarter. Une fois réclamé, il ne peut être converti en rente viagère ou en capital que par convention entre le conjoint et les héritiers : aucune conversion judiciaire forcée n'est prévue, contrairement à l'usufruit légal. Tant que le conjoint ne renonce pas et n'accepte pas la conversion, la vente en pleine propriété est bloquée.

Enfin, si le conjoint a opté pour l'usufruit — et il est réputé l'avoir fait à défaut de réponse écrite dans les trois mois d'une invitation à opter —, la vente suppose son accord et celui des nus-propriétaires. L'article 621 du Code civil pose alors une règle par défaut que beaucoup ignorent : le prix se répartit entre usufruit et nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix. Le quasi-usufruit n'est jamais automatique : il se stipule. Voyez aussi notre article sur le démembrement de propriété en succession.

Voici le calcul que nous refaisons systématiquement avant de fixer un prix de mise en vente. En cas d'acquisition à titre gratuit, l'article 150 VB du CGI retient comme prix d'acquisition la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit — c'est-à-dire la valeur portée dans la déclaration de succession.

La conséquence est contre-intuitive : sous-évaluer le bien au décès pour alléger les droits de succession revient à gonfler mécaniquement la plus-value à la revente. L'arbitrage se joue au moment de la déclaration, pas au moment de la vente. C'est précisément à ce stade qu'un avis de valeur documenté a le plus de valeur.

C'est la question la plus fréquente, et la réponse déçoit toujours. L'exonération de l'article 150 U du CGI vise les logements « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ». Le cédant, c'est l'héritier. Un bien devenu vacant au décès ne peut pas être la résidence principale de celui qui le vend.

La doctrine administrative confirme l'exclusion des immeubles vacants au jour de la cession, et les tempéraments qu'elle admet — bien occupé jusqu'à la mise en vente, occupé par le futur acquéreur, époux séparés, contribuable incarcéré, construction interrompue — ne visent pas le décès du propriétaire suivi d'une vente par les héritiers. Méfiez-vous des sites qui évoquent une « tolérance de délai raisonnable après le décès » : aucun texte, aucune doctrine et aucune réponse ministérielle ne l'établissent.

Deux ouvertures réelles subsistent. Si un héritier occupe lui-même le bien à titre de résidence principale au jour de la vente, sa seule quote-part est exonérée. Et en démembrement, le régime s'apprécie selon que le logement est la résidence principale de l'usufruitier ou du nu-propriétaire.

D'autres exonérations peuvent jouer : la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes et de remployer le prix dans les vingt-quatre mois ; la vente de l'ancienne résidence principale d'une personne entrée en établissement, sous conditions de revenus et de délai ; un prix de cession n'excédant pas 15 000 €, seuil apprécié par quote-part indivise ; ou le régime propre aux personnes âgées et invalides de condition modeste. Chacune se vérifie dossier par dossier.

Côté documents, il n'existe aucune particularité propre à l'indivision successorale : le dossier de diagnostic technique est celui de toute vente, et l'acquéreur non professionnel conserve son délai de rétractation de dix jours. Pensez également à consulter Géorisques pour l'état des risques : en Sud Ardèche, le retrait-gonflement des argiles, le risque inondation et le feu de forêt concernent de nombreuses communes. La seule vraie spécificité tient à la signature : tous les indivisaires signent, le mandat comme le compromis, ou donnent un pouvoir spécial.

Pour préparer la mise en vente, consultez notre méthode dans vendre son bien immobilier en Ardèche et notre article sur les frais de notaire et droits de mutation.

Q : Peut-on vendre avant que l'attestation de propriété soit publiée ?
Juridiquement, oui : la réglementation de la publicité foncière admet une publicité préalable ou simultanée. Le notaire dépose alors l'attestation et l'acte de vente au même dépôt. En pratique, la quasi-totalité des notaires exigent que l'attestation soit établie en amont, et l'acte doit de toute façon mentionner les références de sa publication, faute de quoi le dépôt est refusé.

Q : Vendre un bien de la succession vaut-il acceptation de la succession ?
Oui, le plus souvent. L'article 782 du Code civil prévoit que l'acceptation est tacite quand l'héritier accomplit un acte qui suppose nécessairement son intention d'accepter. L'article 784 énumère limitativement les actes neutres, et la vente d'un immeuble n'y figure pas — seule la vente de biens périssables est visée. Vendre la maison emporte donc acceptation pure et simple, avec la responsabilité du passif qui en découle.

Q : Les deux tiers des héritiers suffisent-ils à vendre un bien indivis ?
Non. L'article 815-3 du Code civil réserve la majorité des deux tiers aux actes d'administration et à la vente des meubles indivis pour payer les dettes. Tout acte de disposition exige l'unanimité. L'article 815-5-1 ouvre une voie dérogatoire : les titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre, et le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation, qui s'effectue alors par licitation. Ce n'est pas une vente de gré à gré, et cette procédure est exclue en cas de démembrement de propriété.

Q : Le conjoint survivant peut-il empêcher la vente ?
Il dispose d'abord d'un droit temporaire d'ordre public : la jouissance gratuite du logement et du mobilier pendant un an à compter du décès, sans aucune démarche à accomplir. Il peut ensuite réclamer, dans le délai d'un an, un droit viager d'habitation, que seul un testament authentique du défunt pouvait écarter. Ce droit viager ne peut être converti que par convention entre lui et les héritiers : aucune conversion judiciaire forcée n'est prévue.

Q : Comment se calcule la plus-value quand on vend un bien hérité ?
Le prix d'acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits de succession, en application de l'article 150 VB du CGI. S'y ajoutent, pour leur montant réel et justifié, les frais d'acte et de déclaration de succession ainsi que les droits de succession, à proportion du bien cédé. Le forfait de 7,5 % est réservé aux acquisitions à titre onéreux et ne s'applique donc pas. En revanche, le forfait travaux de 15 % reste utilisable pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après le décès.

Q : La résidence principale du défunt est-elle exonérée de plus-value ?
Non. L'exonération de l'article 150 U du CGI vise le logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession — et le cédant est l'héritier, pas le défunt. Aucun texte, aucune doctrine administrative et aucune réponse ministérielle n'établissent de tolérance en la matière. Seule exception : si un héritier occupe lui-même le bien à titre de résidence principale au jour de la vente, sa propre quote-part est exonérée.