Prêt amortissable ou prêt in fine en 2026 : lequel choisir pour son investissement locatif ?

Le prêt amortissable est la formule majoritaire en France. Chaque mensualité contient une part de capital remboursé et une part d'intérêts. La part d'intérêts est forte au début, puis décroît. Le capital restant dû diminue régulièrement jusqu'au remboursement intégral à l'échéance.

Le prêt in fine fonctionne différemment : pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital est intégralement remboursé en une seule fois à l'échéance finale. Pour sécuriser cette restitution, la banque exige presque toujours un nantissement sur un placement (assurance-vie, contrat de capitalisation), souvent appelé « garantie d'épargne ».

Prenons un exemple réaliste : achat d'un appartement T2 de 110 000 € à Aubenas mis en location nue à 580 €/mois (loyer marché 2026). Frais de notaire 9 000 €, total opération 119 000 €. Apport 19 000 €, financement 100 000 € sur 20 ans à 3,80 % (taux moyen avril 2026 pour un investissement locatif).

À première lecture, le prêt amortissable est largement gagnant : 33 000 € d'intérêts en moins. Mais ce calcul ignore deux paramètres décisifs en investissement locatif : la fiscalité et la rentabilité du capital placé en parallèle.

En location nue au régime réel (souvent obligatoire dès qu'il y a crédit), les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Plus vous payez d'intérêts, plus vous diminuez votre revenu foncier imposable.

Or le prêt in fine maintient un capital emprunté constant pendant 20 ans : la déduction d'intérêts est donc maximale et stable. Le prêt amortissable, lui, voit la part d'intérêts (et donc la déduction) chuter rapidement après les 5-7 premières années.

Cas chiffré, contribuable à TMI 41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (58,2 % de fiscalité marginale sur les revenus fonciers excédentaires) :

Si l'on additionne (i) les intérêts en plus du in fine (~33 000 €), (ii) l'économie fiscale (~19 000 €) et (iii) le rendement net du capital nanti placé en assurance-vie (~30 000 € sur 20 ans à 3,5 %), le bilan global devient comparable, voire favorable au in fine pour les contribuables très fiscalisés.

En Ardèche, les prix d'achat moyens restent abordables : le marché immobilier ardéchois 2026 affiche des moyennes de 1 800 à 2 400 €/m² à Aubenas, 1 500 à 2 100 €/m² à Joyeuse ou Largentière, jusqu'à 3 200 €/m² à Vallon-Pont-d'Arc en zone touristique. Cette barrière à l'entrée modérée rend l'investissement locatif particulièrement adapté à des montages amortissables classiques pour les primo-investisseurs.

En revanche, pour les investisseurs aguerris (multi-biens, foncier déjà déficitaire), l'utilisation d'un prêt in fine adossé à une assurance-vie sur unités de compte permet de capter le rebond des marchés financiers tout en optimisant l'IR foncier.

Les banques régionales (Crédit Agricole Sud Rhône Alpes, Caisse d'Épargne Loire Drôme Ardèche, Crédit Mutuel) acceptent assez largement le in fine si le ratio nantissement/capital emprunté atteint 30 à 50 % et si le dossier de revenus est solide. Un courtier permet de faire jouer la concurrence et de négocier le coût du nantissement, qui peut représenter 0,15 à 0,30 % par an du capital nanti.

Nous procédons systématiquement en quatre étapes :

1. Simulation comparée des deux montages sur 20 ans avec hypothèses fiscales personnalisées (TMI, autres revenus fonciers, déficit foncier reportable).

2. Stress-test à la hausse des taux : que se passe-t-il en cas de remontée à 5 % et de baisse de rendement de l'assurance-vie nantie à 2 % ?

3. Mise en concurrence bancaire sur les deux structures de prêt en parallèle, avec mandat de recherche signé par l'investisseur.

4. Coordination avec votre conseil patrimonial / expert-comptable pour valider l'arbitrage SCI IR vs SCI IS et la pertinence d'un démembrement éventuel.

Pour aller plus loin, consultez notre guide sur la simulation de prêt immobilier en Ardèche et nos conseils sur l'investissement immobilier en Ardèche en 2026.