Un trois-pièces au centre d'Aubenas, un studio à Vals-les-Bains, un appartement dans une petite copropriété de Privas ou des Vans : quand on vend un lot de copropriété, la surface indiquée dans l'annonce, la promesse et l'acte n'est pas une simple indication. La loi Carrez en fait une mention obligatoire, avec des conséquences sur le prix si elle est inexacte. Voici comment la mesurer, où la mentionner et ce qu'elle ne couvre pas.
L'essentiel en 30 secondes
La loi Carrez impose au vendeur d'un lot de copropriété d'indiquer sa surface privative dans l'avant-contrat et l'acte, sous peine de sanctions.
- Elle s'applique à la vente de lots ou de fractions de lots de copropriété bâtis ; une maison individuelle hors copropriété n'est pas concernée.
- La surface privative s'entend des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures ; les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées.
- La mention doit figurer dans la promesse et dans l'acte de vente ; son absence peut exposer à la nullité de la vente.
- Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une diminution de prix, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique.
- La surface Carrez n'est pas la surface habitable : elles se calculent selon des règles différentes.
À quoi s'applique la loi Carrez, et à quoi elle ne s'applique pas
La loi Carrez, issue de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, concerne la vente d'un lot ou d'une fraction de lot en copropriété. Elle protège l'acquéreur contre une surface surestimée, ce qui arrive plus souvent qu'on ne le croit avec des combles, des mezzanines ou des pièces à plafond bas. Elle ne vise pas les maisons individuelles hors copropriété, pour lesquelles on indique plutôt la surface habitable, sans que cette indication relève de la même mention obligatoire.
Certains lots sont écartés : les caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m². Les terrasses, balcons et parties non closes ne sont en principe pas comptés non plus : le professionnel qui mesure précise ce qui entre dans le calcul pour chaque lot.
La hauteur sous plafond compte
Les parties de locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne sont pas prises en compte. Dans les appartements sous combles, fréquents dans les centres anciens du Sud Ardèche, cette règle peut réduire sensiblement la surface Carrez par rapport à ce que l'on imagine au sol.
Où et quand mentionner la surface
La surface privative doit apparaître dans la promesse de vente ou le compromis et dans l'acte authentique. En pratique, on la retrouve aussi dans l'annonce, ce qui oblige à être rigoureux dès la mise en vente : une surface annoncée à la légère peut devenir un problème plus tard. À défaut de mention de la surface, la vente s'expose à une demande de nullité de l'acquéreur, dans les conditions prévues par la loi.
Le vendeur n'est pas tenu de faire mesurer le lot par un professionnel, mais c'est fortement conseillé. Un certificat de mesurage établi par un diagnostiqueur ou un géomètre apporte une preuve en cas de contestation et protège le vendeur autant que l'acquéreur. Il s'ajoute aux autres documents à fournir en copropriété, voir notre article sur les diagnostics immobiliers et celui sur les documents de copropriété.
L'écart de 5 % : un recours limité dans le temps
Si la surface réellement mesurée est inférieure de plus d'un vingtième à celle qui figure dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Cette action doit être engagée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, sous peine de déchéance. Une surface plus grande que celle annoncée ne donne en revanche pas lieu à un supplément de prix.
Exemple illustratif : pour un lot annoncé à 60 m² et mesuré à 56 m², l'écart de 4 m² dépasse le vingtième, soit 3 m². L'acquéreur pourrait alors invoquer la règle de la diminution de prix au prorata de la surface manquante. Cet exemple est fictif et ne préjuge d'aucun cas réel.
Surface Carrez
Vente d'un lot de copropriété. Surface privative, mention obligatoire, recours sous un an en cas d'écart de plus de 5 %.
Surface habitable
Notion distincte, utilisée notamment pour la location : elle se calcule selon le Code de la construction et de l'habitation.
Maison individuelle
Pas de mention Carrez. L'annonce indique la surface habitable, qu'il vaut mieux faire mesurer pour éviter toute contestation.
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Questions fréquentes
Q : La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison ?
Non, pas à une maison individuelle hors copropriété. Elle vise la vente de lots ou de fractions de lots en copropriété. Pour une maison, on indique la surface habitable, qu'il est prudent de faire mesurer.
Q : Quelle est la différence entre surface Carrez et surface habitable ?
La surface Carrez est la surface privative d'un lot de copropriété, mentionnée à la vente. La surface habitable est une notion distincte, utilisée notamment pour la location, qui se calcule selon le Code de la construction et de l'habitation. Les deux valeurs peuvent différer.
Q : Quel est l'écart toléré en loi Carrez ?
Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à celle de l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure. En dessous de ce seuil, il n'y a pas de recours à ce titre.
Q : Dans quel délai l'acquéreur peut-il agir ?
Dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente, sous peine de déchéance. Passé ce délai, le recours fondé sur la loi Carrez n'est plus possible.
Q : Est-il obligatoire de faire mesurer son lot par un professionnel ?
La loi n'impose pas de mesurage professionnel, mais il est fortement conseillé. Le certificat de mesurage constitue une preuve en cas de contestation et sécurise la mention de la surface dans l'annonce et l'acte.
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