IFI 2026 : qui paie l'impôt sur la fortune immobilière et comment le calculer ?

L'impôt sur la fortune immobilière est un impôt annuel, codifié aux articles 964 à 983 du Code général des impôts, qui frappe la valeur nette du patrimoine immobilier détenu par un foyer fiscal au 1er janvier, lorsque celle-ci excède 1 300 000 €. Il a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune au 1er janvier 2018, avec une différence majeure : son assiette est strictement immobilière.

Ce recentrage est le point le plus mal compris. Une assurance-vie en fonds euros, un portefeuille d'actions, un PEA, des liquidités ou une œuvre d'art ne sont pas imposables à l'IFI, quel que soit leur montant. En revanche, un patrimoine composé pour l'essentiel de murs — même peu rentable, même peu liquide — peut être lourdement concerné.

Le foyer fiscal IFI n'est pas non plus identique à celui de l'impôt sur le revenu : il regroupe les personnes mariées, pacsées ou vivant en concubinage notoire, ainsi que leurs enfants mineurs. Deux concubins déclarant séparément leurs revenus sont donc imposés ensemble à l'IFI, ce qui les fait franchir le seuil plus vite qu'ils ne l'imaginent.

Le mécanisme surprend beaucoup de contribuables : le seuil d'assujettissement est fixé à 1 300 000 €, mais le barème démarre à 800 000 €. Tant que le patrimoine net taxable reste sous 1,3 million d'euros, rien n'est dû ; dès que ce seuil est franchi, l'impôt se calcule à partir de 800 000 €. Le barème de l'article 977 du Code général des impôts comporte six tranches :

Pour lisser l'effet de seuil, une décote s'applique aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : 17 500 € diminués de 1,25 % de la valeur nette taxable. Un patrimoine net de 1 350 000 € génère ainsi une décote de 625 €. Au-delà de 1 400 000 €, elle s'annule. Enfin, les dons à certains organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction égale à 75 % du versement, plafonnée à 50 000 € par an : c'est le seul mécanisme de réduction directe subsistant à l'IFI.

L'assiette de l'IFI comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement, mais aussi la fraction immobilière des titres de sociétés détenus indirectement. C'est ce second volet qui produit le plus d'oublis déclaratifs.

Deux règles d'évaluation méritent attention. Les biens sont retenus pour leur valeur vénale au 1er janvier, que l'administration compare aux transactions récentes du secteur — un point sensible sur des marchés étroits comme ceux d'Aubenas, de Ruoms, de Vallon-Pont-d'Arc ou de Privas, où quelques ventes atypiques suffisent à déplacer la référence. Et en cas de démembrement de propriété, c'est en principe l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Ce principe connaît des exceptions, notamment lorsque l'usufruit résulte du droit successoral du conjoint survivant : usufruitier et nu-propriétaire déclarent alors chacun leur quote-part selon le barème de l'article 669 du CGI.

L'IFI porte sur un patrimoine net. Sont déductibles, aux conditions de l'article 974 du Code général des impôts, les dettes existantes au 1er janvier, à la charge personnelle du redevable et afférentes aux actifs imposables : capital restant dû des emprunts d'acquisition, de construction ou d'amélioration, travaux engagés, taxe foncière, droits de succession portant sur les biens taxables.

Ne sont pas déductibles l'impôt sur le revenu, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, les crédits à la consommation, ni les emprunts affectés à des biens exonérés ou à un placement financier.

Trois limitations évitent les montages artificiels. Les prêts in fine ne sont déductibles que pour un montant décroissant chaque année, comme s'ils étaient amortis linéairement. Les prêts consentis par un membre du foyer ou par une société contrôlée par le redevable ne sont admis que si leur caractère normal est justifié. Enfin, au-delà de 5 millions d'euros de patrimoine brut, la fraction de dettes excédant 60 % de cette valeur n'est déductible qu'à moitié.

Un garde-fou joue en faveur du contribuable : le plafonnement de l'article 979 du CGI. Le total formé par l'IFI et les impôts sur les revenus de l'année précédente ne peut excéder 75 % de ces revenus, l'excédent venant en diminution de l'IFI dû. Ce mécanisme est déterminant pour les patrimoines immobiliers importants mais peu générateurs de revenus — situation fréquente chez les propriétaires de biens de caractère peu ou pas loués.

Aucune stratégie ne doit être conduite pour la seule fiscalité : un montage inadapté à la situation familiale coûte toujours plus cher qu'il ne rapporte. Sous cette réserve, plusieurs leviers reconnus existent.

Chacun a ses contreparties : perte de contrôle, illiquidité, coût de transaction, risque de requalification en abus de droit lorsque le but est exclusivement fiscal. La bonne méthode consiste à cartographier d'abord le patrimoine, dettes comprises, avant de raisonner sur les solutions. C'est l'objet de notre bilan patrimonial ; nos articles sur le démembrement de propriété et le groupement forestier détaillent deux de ces pistes.

Q : À partir de quel montant paie-t-on l'IFI en 2026 ?
L'impôt sur la fortune immobilière est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Une fois ce seuil franchi, le barème progressif s'applique dès la fraction supérieure à 800 000 €, avec des taux allant de 0,50 % à 1,50 % selon les tranches.

Q : L'assurance-vie est-elle soumise à l'impôt sur la fortune immobilière ?
Seulement pour sa fraction immobilière. Les fonds en euros et les unités de compte investies en actions ou en obligations sont hors assiette. En revanche, la part de la valeur de rachat représentative d'unités de compte immobilières — SCPI, SCI ou OPCI logées dans le contrat — est imposable. L'assureur communique chaque année ce montant à ses souscripteurs.

Q : Comment est traitée la résidence principale à l'IFI ?
Elle entre dans l'assiette mais bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier, prévu à l'article 973 du Code général des impôts. Cet abattement ne s'applique qu'à un seul logement et uniquement s'il est détenu directement : un bien détenu au travers d'une SCI, même occupé à titre de résidence principale, en est privé.

Q : Qui déclare un bien immobilier détenu en usufruit et nue-propriété ?
En principe l'usufruitier, qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n'ayant rien à déclarer. Il existe des exceptions, notamment lorsque l'usufruit résulte du droit successoral du conjoint survivant : usufruitier et nu-propriétaire déclarent alors chacun leur quote-part, évaluée selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts.

Q : Comment et quand déclare-t-on l'IFI ?
La déclaration s'effectue chaque année en même temps que la déclaration de revenus, au moyen de l'annexe n° 2042-IFI, avec le détail et l'évaluation de chaque bien. Il n'existe plus de déclaration séparée. L'avis d'imposition est établi à l'automne et le paiement intervient à la même échéance que l'impôt sur le revenu.

Cet article a une vocation informative et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement personnalisé. Les montants, seuils et barèmes cités sont susceptibles d'évoluer avec les lois de finances : vérifiez-les avant toute décision. Aucun résultat ne peut être garanti par avance et tout investissement comporte un risque de perte en capital. Assur'Invest Solutions, conseiller en investissements financiers immatriculé à l'ORIAS sous le n° 25000774 et membre de La Compagnie des CGP, vous accompagne dans l'analyse de votre situation. Document préparé avec assistance d'IA générative, relu et validé par Kévin TORRANO (ORIAS 25 000 774). Règlement UE 2024/1689 art. 50.